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肥东文一文德项目整体定位及物业发展建议ppt

时间:2019-06-15 23:12 来源:未知 作者:admin

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  谨呈:文德置业肥东文一文德项目全体定位及物业成长建议文德置业肥东项目项目焦点问题界定物业选型与产物成长标的目的成长策略与全体定位物业成长建议演讲全体框架项目物业成长机遇研判营销部门项目操作标的目的物业选型准绳物业组合方案产物成长标的目的SWOT阐发项目成长策略全体定位客群定位设想部门本体研判规划结构研究产物系统研究文一系项目产物线梳理项目焦点问题项目布景项目成长面对市场、区域、本体前提多方面要素的限制项目标成长标的目的将在各方面限制要素之下进行思虑。产物同质:在售项目户型设想与物业形态高度同质化市场支流产物㎡三房在各个楼盘的供应量中均占较大比重需求特征:市场需求以三房为主总价承受能力无限关心户型、地段、配套等客户特征:片区客户以乡镇客户为主、县城客户为主多为进城购房或初次置业者区域位置:项目所处区位为肥东经济开辟区距离县城核心约KM位置较为偏僻周边配套缺乏周边配套:周边配套缺乏贸易以安设房小区底商为主难以满足日常消费需求成长趋向:区域制造制造加工业的配套区、新型的物流商贸区、县域工业的堆积区和扶植成长中的新城区本体目标:项目具有必然的体量劣势地块较为平整容积率中等具有必然的可塑造空间资本禀赋:周边以在建厂房与安设房小区为主与竞品项目紫玉华府、东方家园距离较近无可操纵的劣势资本片区空气:区域目前栖身空气稀薄西北两侧的工业厂房对社区空气的营建有必然晦气影响方针设定项目焦点问题开辟方针恰当溢价在市场价钱全体上涨以及区域逐渐成长的布景下项目开辟需考虑价值实现获取最大化收益高速去化项目开辟方针为两年清盘年均去化量为万方去化速度层面需要对区域市场进行超越品牌延续文一品牌起于肥东具有强大的市场号召力品牌价值的延续既是本项目标任务同时也能推进本项目标市场实现项目焦点问题界定基于对项目所处情况以及开辟方针的理解对项目标焦点问题分化如下:窘境冲破vs方针实现QⅢ市场实现的问题:项目将以何种策略切入市场在高地价成本的压力下实现快销与溢价?QⅡ物业选型与规划问题:QⅠ产物定位标的目的问题:市场产物供应同质化严峻本项目应若何进行产物定位与立异突围市场?地块具有必然的体量劣势但被分为三块若何进行合理的物业搭配使地块价值最大化、同时有益于市场实现?PART项目物业成长机遇研判区域及本体前提室第市场阐发竞品项目阐发物业成长机遇研判客群需求研判肥东经开区都会财产区区域位置项目位于肥东经济开辟区接近市域交通轴线包公大道张集乡乡镇展点谢庆武,,$,,,,工行安徽省肥东县牌楼回族满族乡新丰村郁店组X司圣芝谢国能民族乡龙岗户外、朋介石塘镇石塘镇施自伏,,$,$,,,工行安徽省肥东县白龙镇塅稍村施北组白龙镇店埠镇乡镇拓客包公镇包公谢桂群,,$,,,,工行安徽省肥东县草庙乡吴兴村三家田组草庙乡草庙乡拓客草庙乡草庙乡夏前锋,,,店埠镇店埠镇短信众兴乡解集乡周健,,,,,农行安徽省肥东县杨塘乡范店村蛮中组王国瑞杨塘乡杨塘乡户外、朋介龙山乡龙山乡刘爱兵,,,店埠镇店埠镇户外、朋介马湖乡马湖乡王敏,,$,,,,建行安徽省肥东县陈集乡秦湖村东王组X张德祥陈集乡陈集乡CALL客西山驿西山驿卞恒荣,,$,,,,工行安徽省肥东县古城镇张斗村后张组张业聪古城镇古城镇拓客民族乡民族乡朋介户外拓客短信CALL客路过车体LED收集乡镇展点丁冬梅,,$,,,,建行安徽省肥东县店埠镇人民路号店埠镇店埠镇拓客元瞳镇元瞳贺道伟,,$,,,,工行安徽省肥东县陈集乡前后张村贺周组陈集乡店埠镇朋介杨唐乡杨唐乡沈开国,,$,,,,工行安徽省肥东县牌楼回族满族乡许井村周东组民族乡店埠镇CALL客撮镇镇护城乡周朝海,,,店埠镇店埠镇短信路口乡其异乡镇程翠,,$,,,,建行安徽省肥东县富旺乡西岗村洼东组X鲁长先富旺乡龙岗CALL客桥头集外埠潘国旗,,,X店埠镇店埠镇朋介外埠胡结凤,,元㎡,店埠镇店埠镇朋介臧磊,,$,,,,工行安徽省定远县永康镇友好村后西组号定远县龙岗朋介郑豪,,$,,,,工行安徽省长丰县吴山镇蔬菜村蔬菜三组长丰县龙岗CALL客张德祥,,$,,,,建行安徽省肥东县白龙镇欢愉村音庄组X白龙镇店埠镇短信、朋介武建中音玉勤,,$,,,,建行安徽省肥东县杨店乡跃进村上陈组杨店乡店埠镇短信阚廷进,,,店埠镇店埠镇短信、朋介魏兆春,,$,,,,建行江苏省盱眙县仇集镇明山村孤山组号江苏省店埠镇朋介杨义玖,,$,,,,工行安徽省长丰县下塘镇青埠村前林村民组杨清举长丰县店埠镇乡镇拓客许俊新陈银花,,$,,,,建行安徽省肥东县牌楼回族满族乡农庄村许岗组西山驿西山驿乡镇拓客朱道凤,,$,,,,,工行安徽省肥东县杨塘乡鸡鸣村桥李组陈丽萍程立富杨塘乡杨塘乡短信褚俊,,$,,,,,建行安徽省肥东县梁园镇北街居委会北头组陈家茹店埠镇店埠镇CALL客陈青,,$,,,,工行安徽省肥东县路口乡河东村陈南组石塘镇石塘镇短信、朋介张兴斌,,$,,,,工行安徽省肥东县古城镇李九村户李组古城镇古城镇拓客叶绍奇,,$,,,,农行安徽省安庆市潜山县官庄镇光华村连合组号店埠镇店埠镇拓客、朋介计明明,,$,,,,工行安徽省肥东县张集乡薛集村朱南组袁凯董凯计太传张集乡店埠镇短信、朋介邵世权,,$,,,,工行安徽省肥东县八斗镇谢村双庙组邵世文八斗镇八斗镇乡镇拓客李翠银,,,,店埠镇店埠镇户外、朋介干业昌,,$,,,,工行安徽省肥东县古城镇岱山村大干组古城镇古城镇户外、朋介王传德,,$,,,,工行安徽省肥东县古城镇新立村王小组古城镇古城镇CALL客张警,,$,,,,建行安徽省肥东县元曈镇余祠村朱高头组元曈镇店埠镇CALL客孙武林,,$,,,,,农行安徽省肥东县古城镇古城居委会孙小户组古城镇店埠镇CALL客黄有来钱梅锐,,$,,,,工行安徽省肥东县八斗镇花张村方户组八斗镇八斗镇乡镇拓客刘海群,,$,,,,建行安徽省肥东县八斗镇八斗居委会一组八斗镇八斗镇乡镇拓客范文年,,$,,,,,工行安徽省肥东县众兴乡范岗村华南组众兴乡店埠镇路过、朋介汤宜霞,,,,店埠镇店埠镇户外、朋介杨俊松,,$,,,,建行安徽省肥东县元曈镇洪塘村杨老家组元曈镇龙岗户外、朋介何关,,$,,,,工行安徽省肥东县古城镇大袁村王二组古城镇龙岗户外、朋介李小薇,,$,,,,建行安徽省定远县吴圩镇九梓村街东组号定远县店埠镇户外、朋介余宽凤,,,,店埠镇店埠镇户外、朋介张强,,,,白龙镇白龙镇路过、朋介潘华飞,,,,店埠镇店埠镇CALL客管礼敏,,$,,,,工行安徽省肥东县青龙乡洪庙村河套组王成周张集乡张集乡路过、朋介张松,,,,店埠镇店埠镇CALL客章鹏斌,,$,,,,建行安徽省肥东县牌楼回族满族乡新丰村李岗组王朝发民族乡店埠镇车体LED吴友凤,,,,店埠镇店埠镇CALL客陈家茹,,$,,,店埠镇店埠镇户外、朋介杨清举,,$,,,,工行安徽省长丰县下塘镇青埠村前林村民组杨红东杨义玖长丰县店埠镇CALL客徐先云,,$,,,,工行安徽省利辛县王市镇金李村李庄号店埠镇店埠镇CALL客蔡东东,,$,,,店埠镇店埠镇拓客、朋介杨红冬,,$,,,,工行安徽省长丰县下塘镇青埠村前林村民组杨清举长丰县店埠镇路过、朋介程立富,,$,,,,建行安徽省肥东县龙山乡刘兴村小程组程立福朱道凤龙山乡龙山乡朋介韦文清,,,,店埠镇店埠镇路过、朋介蔡善芬,,,,白龙镇白龙镇拓客、朋介苏从林,,$,,,,建行安徽省肥东县白龙镇后陈村东岗组张德祥白龙镇龙岗朋介王成周,,折$,,,,,工行安徽省肥东县白龙镇南村许一组白龙镇龙岗户外、朋介赵恩元赵飞龙,,,,店埠镇店埠镇拓客杨桂琴,,$,,,,建行安徽省肥东县店埠镇纺织厂新村宿舍郑东青杨以兰店埠镇龙岗朋介钱军,,$,,,,建行安徽省肥东县店埠镇纺织新村宿舍店埠镇龙岗拓客郑兵,,$,,,,建行安徽省肥东县响导乡宋盛村庄西组响导乡响导乡拓客陆游龙,,,,店埠镇店埠镇朋介高劲,,$,,,,工行店埠镇店埠镇拓客王德友,,$,,,,建行安徽省肥东县王城乡上潘村小张组程立富王城乡店埠镇户外、朋介任有张,,,,店埠镇店埠镇路过、朋介李俊波,,$,,,,工行安徽省肥东县白龙镇双庙村大败组丁冬梅白龙镇龙岗拓客王凤明,,$,,,,工行安徽省阜阳市颍泉区苏屯乡吴庙行政村马岔户谭芹芹阜阳市店埠镇收集、朋介杨建,,$,,,,建行安徽省肥东县包公镇小包居委会李四组王邦华包公镇龙岗朋介陆贞梅,,,,店埠镇店埠镇朋介刘云黄国花,,$,,,,建行安徽省肥东县众兴乡浏河村李西组众兴乡龙岗户外、朋介王泉,,,,店埠镇店埠镇朋介朱家所,,,,店埠镇店埠镇户外刘成齐,,$,,,,建行安徽省定远县藕塘镇大谢村刘西组号之一室X定远县店埠镇朋介武建开,,$,,,,建行安徽省肥东县杨店乡跃进村上陈组武建中管政杨店乡龙岗朋介吴维权王芳,,$,,,,建行安徽省肥东县陈集镇吴集村吴集组吴维霞薛东波陈集镇龙岗户外、朋介王成为,,,,店埠镇店埠镇车体LED李海鹏,,$,,,,建行安徽省肥东县牌楼回族满族乡兴庙村李岗组王成周店埠镇店埠镇户外、朋介李海东,,$,,,,建行安徽省肥东县牌楼回族满族乡兴庙村李岗组王成周白龙镇白龙镇拓客、朋介李义刚,,,,白龙镇白龙镇户外、朋介薛东波,,$,,,,建行安徽省肥东县张集乡薛集村小户组王芳张集乡张集乡乡镇拓客、朋介汤恩平、王周霞,,$,,,,工行安徽省梁园镇汤坝村汤东组梁园镇龙岗朋介朱海舰,,$,,,,建行安徽省肥东县白龙镇费集村中西组李娟白龙镇龙岗拓客、朋介胡克玉,,,,X店埠镇店埠镇短信李娟,,$,,,,农行安徽省颍上县建颍乡新李村刑庄队号朱海舰颍上县店埠镇户外、朋介路芳春,,$,,,,工行安徽省霍邱县石店镇兰桥村元花组霍邱县店埠镇户外张奎,,$,,,,建行安徽省利辛县阚曈镇汪圩居委会二里张庄户利辛县店埠镇户外、朋介王宇,,$,,,,工行安徽省霍邱县石店镇付桥村关庄组霍邱县店埠镇户外、朋介程道银,,$,,,,建行安徽省肥东县八斗镇富旺村圩东组鲁长先八斗镇八斗镇乡镇拓客刘小婷,,$,,,,工行安徽省池州市东至县尧渡镇大碑村刘汪组号吴有标池州市店埠镇户外、朋介袁凯,,$,,,,建行安徽省肥东县古城镇刘兴村下二组古城镇古城镇乡镇拓客张伦东杨翠萍,,$,,,,工行安徽省肥东县牌楼回族满族乡尖庙组民族乡店埠镇拓客、朋介孙伟,,元㎡$,,,,建行安徽省肥东县古城镇杨塘居委会洼李组范红波古城镇古城镇朋介范红波,,元㎡$,,,,建行安徽省肥东县古城镇岗胡村岗下组X孙伟古城镇古城镇朋介袁金凤,,,,店埠镇店埠镇拓客、朋介毕建东,,$,,,,建行安徽省肥东县青龙乡韩岗村祠东组青龙乡店埠镇朋介音涛,,,,店埠镇店埠镇朋介杨艳枝,,$,,,,安徽省安庆市望江县长岭镇新桥核心学校号白龙镇白龙镇朋介马有新,,$,,,,店埠镇店埠镇拓客朱正昌,,$,,,,工行安徽省肥东县杨店乡黄栗村朱东组杨店乡杨店乡户外、朋介黄其恒,,,,店埠镇店埠镇朋介杨传耀,,$,,,,建行安徽省肥东县白龙镇孙圩村新屋组张洋白龙镇白龙镇户外、朋介李金峰,,$,,,,工行安徽省肥东县白龙镇连合村小各组白龙镇白龙镇户外、朋介李霞,,,,X店埠镇店埠镇拓客张伟,,,,陈集乡陈集乡朋介李东萍,,$,,,陈集乡陈集乡朋介张继福,,,,,店埠镇店埠镇拓客林家中蒋爱群,,$,,,,工行安徽省肥东县陈集乡大林村小林组陈集乡陈集乡户外、朋介桂来娣,,$,,,安徽省肥东县八斗镇计冲村中西组八斗镇八斗镇乡镇拓客宋振亚,,$,,,,工行安徽省肥东县白龙镇徐庄圩村曹庄组店埠镇店埠镇户外、朋介徐永刚,,$,,,,建行安徽省肥东县包公镇胜北村四组李义刚包公镇龙岗朋介陈辉,,,,店埠镇店埠镇拓客、朋介施发华,,$,,,,建行安徽省肥东县陈集乡王村王小组陈集乡陈集乡户外、朋介孙义明,,,,店埠镇店埠镇朋介程宏浪祝义群,,$,,,,工行安徽省肥东县八斗镇胡村甲西组祝义松八斗镇八斗镇乡镇拓客傅家成,,$,,,,建行安徽省肥东县王城乡大付村中二组汪艳霞店埠镇店埠镇朋介陈炜,,$,,,,云南省昭通市威信县罗布乡郭家村街上村民小组号陈维薛莲模云南省店埠镇户外、朋介王学献,,$,,,,工行安徽省肥东县费集乡广场村葛湾组店埠镇店埠镇拓客李加金,,$,,,,工行安徽省肥东县白龙镇双庙村赵三组X王成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介、户外韦仁军店埠店埠朋介、户外程道广八斗镇店埠户外潘跃冬八斗镇店埠户外韦仁尚合肥合肥户外张建响导店埠拓客代道光响导店埠路过李海波白龙店埠户外魏玉凤陈集店埠路过张德群元疃店埠乡镇拓客张森财元疃店埠拓客陈庆胜元疃店埠路过范麒麟众兴众兴朋介、户外赵玲妍店埠店埠路过耿永青定远合肥路过杨海涛定远浙江户外张来斌杨塘乡店埠朋介杨为现元疃元疃户外苗娟六安上海路过邵伏历程玉凤梁园镇店埠朋介邓万琼八斗镇店埠户外王云龙徐毅梁园镇店埠朋介杨路杨塘乡厦门下乡刘炳旺池州市福建朋介谢长龙八斗镇八斗拓客刘道文八斗镇店埠户外刘志峰八斗镇店埠朋介李勇庐江县店埠户外张海亚店埠店埠朋介韩亮亮店埠店埠短信、朋介伍炎炎古城合肥户外戈庆松八斗镇八斗镇朋介薛华传八斗镇八斗镇朋介秦永珍店埠店埠路过俞昌龙杨店乡杨店乡户外许梅店埠合肥朋介李茂新店埠店埠路过赵广礼长丰县店埠call客郭振新定远县店埠户外叶海洋民族乡店埠户外陈叔鹏元疃店埠户外许圣业八斗镇店埠call客杨晨亮包公镇店埠朋介吴兆标俞婕合肥合肥路过王盛白龙合肥户外盛恩雪白龙合肥朋介汪元保元疃店埠工地王恩所元疃店埠工地陈学峰元疃合肥路过李运辉店埠店埠朋介李光政白龙店埠朋介王国聪章海红白龙店埠朋介朱保农店埠店埠户外梁润长丰店埠朋介许云店埠店埠户外谢长力八斗台州朋介董纯发齐心齐心下乡许业平吴彩云店埠店埠户外谢正好店埠店埠拓客鲁建华罗松献八斗店埠工地现场杨敏白龙白龙朋介杨福生梁园合肥call客王路店埠店埠户外蒋华荣许洪妹定远店埠户外徐荣海杨店杨店工地现场王献飞颍上县店埠户外朱立国杨店店埠户外盛滋青白龙合肥朋介许俊涛众兴店埠工地现场李宗芝马湖昆山朋介李宗平马湖昆山路过谢建华店埠合肥朋介吴志元长临河合肥朋介程道霞店埠店埠户外卢长宝王铁乡肥西朋介胡英勇八斗店埠户外王文丽冉光权店埠店埠朋介章会江苏合肥朋介李杨梅店埠店埠朋介韩玉超合肥合肥朋介蔡文八斗八斗户外刘芳店埠店埠拓客米华龙杨店店埠朋介黄在兵八斗合肥拓客甘仁涛店埠店埠朋介许在云店埠店埠朋介谢妹李艮店埠店埠朋介王艮店埠店埠朋介薛中文。赵玉霞店埠江苏户外任家玉蒋志凤店埠店埠户外蔡兴好古城店埠朋介江进云店埠店埠路过陈志斌白龙白龙下乡许士可吴荣本六安上海朋介沈开光张刘店埠店埠路过赵恩浪店埠浙江朋介谢蕾合肥合肥户外杨为杨店杨店户外徐德全杨塘乡杨塘朋介孟德全杨塘乡杨塘户外丁余科梁园合肥拓客王海林王铁乡肥西朋介陈刚店埠店埠朋介许亚洲店埠店埠拓客邱龙巢湖巢湖短信、朋介方成圣徐元勤店埠店埠拓客陈凤琴白龙白龙短信魏庆同合肥合肥朋介吴守华杨塘乡店埠短信赵育友富旺乡店埠朋介张恒八斗店埠路过关进勇古城上海朋介张翼飞合肥合肥朋介张波八斗店埠下乡王飞店埠店埠朋介钟以涛钟承虎白龙白龙朋介张有双杨塘杨塘户外程荣珍民族乡民族乡朋介徐正荣费集店埠户外张丽肥西上海路过司圣良富旺乡店埠朋介朱正有梁园店埠朋介李俊梁园马鞍山朋介杨飞杨店合肥朋介付海燕合肥合肥户外王正洋民族乡合肥朋介王蓉蓉店埠店埠路过李华坤黄晓兰巢湖店埠户外陈健张集店埠朋介孙玉辉杨店店埠朋介王刚合肥合肥朋介汪先林汪成合肥合肥户外汤鹏飞梁园合肥朋介孙春梅白龙白龙朋介汤国安颍上合肥户外张采春白龙白龙朋介吴志训马湖乡店埠路过白义伟民族乡武汉拓客罗晓东梁园合肥路过张立芝高亮店埠拓客张业会张集店埠拓客张有琴草庙草庙朋介吴斌张雪林草庙合肥朋介张跃赵雨草庙草庙朋介刘小妹响导上海朋介苏文修白龙合肥朋介吴荣标护城乡店埠朋介黄忠文李茂情白龙店埠户外韩雪梅孙一超杨店店埠拓客张瑞店埠店埠户外程健店埠店埠朋介何茂梁园店埠朋介程育伍合肥合肥短信张社汇合肥合肥朋介罗荣生店埠店埠朋介程世文店埠店埠路过邱磊古城店埠户外陈海红宋利白龙店埠朋介赵育升梁园店埠朋介张光勇民族店埠朋介张云海店埠店埠户外钟承杰张集张集朋介赵育朝杨塘杨塘下乡任传炳白龙店埠朋介王邦超杨店店埠路过陶晶晶店埠店埠拓客罗在升店埠店埠朋介陶伟伟梁园店埠朋介童敏白龙店埠朋介张劲涛包公店埠朋介张劲波包公店埠拓客陈明洪杨塘上海户外周宁八斗八斗朋介康永东店埠店埠路过王金凤店埠店埠户外汪长友响导店埠户外陆小庆草庙店埠朋介薛训龙白龙店埠户外李公允定远店埠路过许宝业店埠店埠朋介张武英李适才白龙上海朋介陶其明张道菊张集店埠朋介程建林古城店埠户外付承飞白龙店埠朋介方翔八斗店埠户外汤东强店埠店埠户外陈立文白龙店埠拓客张永梁园梁园户外王晓东民族民族户外方龙店埠店埠朋介丁莉雷鹏桥头集桥头集朋介陈峰白龙店埠户外张新华合肥合肥短信周海峰合肥合肥户外杨岗杨店店埠下乡蒋克发响导店埠朋介汪金之古城店埠户外陈超林白龙店埠户外许海洋八斗店埠户外吴永刚张延平张集店埠朋介钱小含白龙店埠户外王东亮合肥合肥路过王德付杨店店埠拓客张忠惠草庙店埠朋介孙晓东张集店埠拓客刘泽奎杨塘店埠路过梁奥峰古城店埠朋介张婷婷戴冲洋响导店埠朋介陆建成王城乡店埠户外吴化龙古城店埠户外卜满满店埠店埠拓客关胜利关进梅八斗店埠户外李光瑞杨店乡杨店下乡李玉平张青梅响导店埠朋介孙春白龙店埠户外李尚宏杨塘店埠户外韩计芳草庙店埠户外夏公明店埠店埠朋介刘慧慧白龙店埠户外王荣兵合肥店埠短信孙维明八斗八斗户外张珍富旺店埠朋介王宏友响导店埠户外李秀云合肥合肥朋介韩青马骞张集店埠户外刘群芳店埠店埠户外谢长春解集店埠朋介周登霞陈集店埠朋介张泳梅外埠店埠户外许俊武富旺店埠户外徐二军店埠店埠户外郭兆胜店埠店埠户外彭甘官草庙草庙户外方东海许良芝店埠店埠朋介程宏舟古城古城朋介谢学明店埠店埠拓客罗静店埠店埠户外李敏宁国店埠朋介张进梁园店埠拓客周加慧古城古城朋介朱冬水合肥店埠短信陆建华店埠店埠户外张余文八斗店埠朋介王国珍杨店店埠朋介周长和店埠店埠户外徐储俊白龙店埠户外余晓昌店埠店埠户外徐良伟八斗店埠朋介王婷婷店埠店埠户外张仁飞合肥合肥朋介钱朝鹏响导店埠户外李洋响导店埠户外王淑玲店埠店埠路过郭强梁园店埠户外韦金龙古城店埠朋介刘龙祥杨店杨店下乡肖波八斗店埠户外胡晓军店埠店埠拓客苏春林杨店白龙朋介时培杰杨店店埠路过王传化民族店埠朋介谢友法白龙店埠户外阚武林八斗店埠户外许家勇白龙店埠户外阚炜伟梁园梁园下乡梁发荣梁园店埠户外金友文王城店埠拓客李辉草庙店埠朋介作者:原名:吴道华作者:原名:许俊新作者:原名:干兴竹作者:改名:孙有早作者:原名:何庆孝作者:原张元文作者:原名:刘云作者:原名:吴维霞作者:原名:张伦东作者:原名:林家中作者:原名:程宏浪作者:原名:计粹苹作者:原名:李白作者:换房#换#作者:原名:张磊作者:换名:夏家军作者:认筹名:谢发尧。定房:谢强作者:原名:张中美作者:原名:徐金抖擞者:原名:王华胜作者:换房:付成刚#换#作者:原名:董凯作者:原名:计太如作者:原名:汪满娥作者:原名:秦自芳作者:原名:杨云作者:原名:李东群杨自付作者:换房:年月日#换#作者:换房:#换#作者:换房#作者:换房#作者:换房#作者:改名:张成善Sheet周边竞品成交客户来历Sheet周边竞品成交客户获知路子Sheet领取能力无限刚性需求成为市场支流必然总价下最大的追求产物附加值客户研究客户特征中等收入以及低收入人群成为购房主力领取能力决定了区域尚无投资愿望刚性需求则让他们置业苦守当地购房机会季候性较着。领取能力置业需求驱动要素对价钱较为敏感价钱承受力无限仅能接管市场支流刚需户型必然总价承受力下追求性价比和产物功能性中产阶层多为县城通俗公事员、部门收入较好的财产工人低收入多以周边乡镇居民为主初次置业为主价钱绝对主导追求配套绝对关心价钱以及产物的功能性和适用性功能性追求大于舒服性在价钱的前提下更多的追求配套、学区以及交通等完美性客户特征这边的客户仍是以肥东周边的乡镇客户为主县城客户大部门考虑在河西或者县城核心购房终究这边价钱仍是要低一些根基是为了购买婚房的年轻客户或者为改善栖身情况的乡镇客户像收入高一点的建筑工人周边企业职工和返乡置业人群都是我们的次要客户。京冠紫玉华府置业参谋客户研究客户需求价钱为区域客户的第一需求在产物同质化的合作市场形势下地段和成熟的配套设备成为主要考虑要素。区域配套:区域配套将间接影响后期栖身便当性区域客户对开辟区板块抗性相对于河西和县城板块较大后期社区配套的扶植成为调查的主要要素之一价钱:刚性需求特征较着价钱敏感度高总价承受范畴在万以内产物功能性:功能性需求大于舒服性㎡摆布适用小三房深得客户青睐学区:部门乡镇客户多为后代教育选择在肥东县城置业学区成为后期不成轻忽的前提客户需求客户需求小结:在满足栖身功能需求的前提下客户按照本人能接管的价钱范畴选择分歧地段的项目项目配套的完美和学区是将来客户置业的主要前提和要素。PART物业选型与产物成长标的目的项目操作标的目的连系市场成长趋向、客户需求演变以及市场成功操作案例的启迪提出本项目标操作标的目的。策略标的目的一快开快销抢占市场项目快速开辟运作有益于降低成本、树立市场标杆同时能够规避潜在的市场风险合适企业对开辟方针的要求。快销带来的价值树立市场标杆快速发卖可实现市场标杆的树立达到价钱溢升及品牌落地实现掠取客户资本肥东市场客户决策时间较短购房从众心理较强快开快销有益于掠取客户资本避免竞品项目截流降低分析成本快销可大大降低项目开辟过程中的财政、办理及营销成本提高资金周转项目开辟将沉淀公司资金通过快销可提高资金周转效率快销价值快销的市场根据数据来历:合肥家园网存案项目名称总建(万㎡)年去化(万㎡)高层均价(元㎡)文一国际文一班师第宅斌锋御云府京冠紫玉华府市场现有产物特征:以㎡刚需户型为主此中㎡三房在各个楼盘中均占领次要比例产物同质化程度高户型设想类似户型相对合理通过阳台、空中花圃赠送面积市场现有产物策略标的目的二支流立异优化操作针对现有市场特征本项目在产物制造方面应在支流的根本上适度立异优化户型设想最大化满足客户需求。支流客户需求:客户垂青性价比对价钱的敏感度较高客户多为家庭购房对功能空间的要求较高客户对采光、通风结果较为留意三房朝南的户型最受接待客户对高层根基没有抗性但跨越F以上的楼层相对畅销Ⅰ支流主导应对标的目的Ⅱ价值立异Ⅲ户型优化在快销方针下产物设想需合适将来市场支流需求户型优化设想重视功能性提高采光效率以及通透性产物适度立异通过花架、设备平台赠送面积通过提高梯户比降低公摊提拔附加值策略标的目的三成本节制亮点营建对客户关心度较低的园林景观、立面气概材质等结果进行简化操作节制开辟成本通过架空层添加公共勾当空间制造社区亮点。简化低关心度元素提拔舒服适用价值策略标的目的四适量贸易完美配套考虑项目周边配套缺乏的问题同时具有必然的消费群根本本项目可设置适量的社区商超提拔全体价值鞭策室第发卖。适度节制贸易部门规模体量优化贸易产物的面积朋分节制总价溢价去化贸易办事对象以本社区居民为主业态以糊口办事类为主满足日常消费需求进行提前招商、概念包装拉升项目全体价值同时指导投资客群选择。以上操作标的目的与策略若何具体实现?物业选型准绳对物业类型的选择需要按照市场机遇、项目本体、项目成长诉求三个维度的论证而确定。本体价值:区域属性决定地块价值地块本体的表里部资本与建筑目标决定了项目成长的产物选型与市场定位项目诉求:项目要求两年时间内清盘项目需要实现快速去化、恰当溢价的市场方针区域内高层项目稠密分布高层室第已成为市场供应主力较高的层数并未导致发卖价钱降低市场对大高层无较着抗性。物业选型论证高层文一国际斌峰官邸项目名称容积率物业类型高层在售均价(元平)文一班师第宅F、F斌峰御云府F中凯聚龙湾F世宏城市广场F金色地带F、F彩虹新城F锦源春天F文一国际F、F斌锋观邸F、F小高层产物因较高性价比遭到区域热捧市场表示优良部门项目通过小高层产物成功实现溢价快销。物业选型论证小高层“客户仍是以周边乡镇置业为主对区域比力承认次要仍是看性价比我们小高层和高层搭配着分期推出总价节制好了小高层卖的仍是很好的。”文一托斯卡纳置业参谋刘蜜斯“此刻的房子都是高层为主你不在这家买到另一家也是高层所以客户也就逐步接管了比拟较而言小高层的得房率比大高层高些客户感觉比力划算即便贵出四五百块他们也情愿接管。”彩虹新城置业参谋姜蜜斯文一托斯卡纳彩虹新城区域部门项目推出小高层产物成交价超出跨越同期高层室第均价元㎡实现了项目全体价值的提拔小高层产物市场表示优良区域接管度较高已推的小高层产物几乎全数售罄去化优良。项目名称发卖价钱(元平米)去化速度(月均:套)文一班师第宅小高层高层文一托斯卡纳小高层:高层:彩虹新城小高层:高层:盛嘉欧园小高层:高层:京冠紫玉华府小高层:高层:多层产物单价较高层多出千元总价较高市场接管度较差本案在快销策略下不保举多层产物。物业选型论证多层“客户是喜好多层可是手里的资金无限这边的多层很贵的比高层要超出跨越一千多客户一看价钱就不考虑(多层)了我们项目高层早卖完了剩的这些都是多层的。”斌峰御云府置业参谋“这边来买房子的都是乡镇过来的对发卖均价的概念比力恍惚可是你跟他说总价就很大白了不管高层多层万算是个坎儿多层均价很高总价天然高客户就不情愿买了。”金色地带置业参谋项目名称容积率多层在售均价(元平)高层在售均价(元平)多层总价高层总价多层月去化高层月去化斌峰御云府金色地带开盘去化套彩虹新城锦源春天东方花圃京冠紫玉华府物业选型组合通过对项目可选择的高层、小高层物业搭配组合进行论证阐发提出两种分歧标的目的的组合方案。方案对比评价:Ⅰ快销型方案平衡化方案:此方案合适市场支流的产物形态对FF的高层进行合理排布优化内部空间凸显性价比的劣势力求最大化实现项目快速去化凹凸配方案:此方案以市场相对稀缺、具备必然溢价能力的小高层产物为亮点高层进一步拔高以均衡容积率在产物层面与竞品构成差别、具备必然的溢价能力从市场实现与计谋定位的层面来看:平衡化方案有益于实现快速去化凹凸配方案有益于制造项目亮点、缔造溢价能力。市场特征市场客群以首置型为主多为家庭购房对功能空间的要求较高㎡的房、三房遭到市场接待㎡四房也逐步在市场中呈现表示出优良的承认度总价节制通过客户访谈与成交阐发本项目房源主力总价范畴节制在万元面积较大的房总价节制在万元以内产物成长建议针对市场特征同时考虑客户领取能力建议小高层产物面积段为㎡高层产物㎡大高层㎡主力总价节制在万元。产物配比房型面积区间(㎡)面积配比赠送面积产物价值小高层房㎡低公摊稀缺性房㎡高层房㎡舒服性支流性房㎡大高层房㎡舒服立异附加值房㎡房㎡房㎡PART项目定位标的目的项目成长构思SWOT阐发Opportunity机遇Threat要挟Strength劣势Weakness劣势项目成长构思品牌影响力:文一品牌在肥东区域具有很高的出名度市场号召力强大地块前提:项目有必然的体量劣势地块朴直容积率中等有必然的可塑造空间空气稀薄:地块周边以厂房和安设小区为主栖身空气稀薄配套缺乏:周边缺乏贸易配套贸易以安设房底商为主城市成长标的目的:项目位于肥东经济开辟区包公大道、临泉路毗连合肥市将来将与大合肥进一步融合客户根本:肥东乡镇较多生齿基数较大具有充沛的客户根本价钱挤压效应:跟着县城房价上涨将有更多客户挤出至本项目所处的低价区域市场同质化合作:肥东在售项目产物同质化现象严峻支流产物㎡三房在各个楼盘的供应量中均占较大比重竞品客户截流:项目距离县城较远客户容易遭竞品项目拦截快开走量抢占市场规避合作全体抽象与价值塑造阐扬品牌劣势缔造溢价与利润空间产物立异、价值超越塑造焦点合作力*项目成长策略项目成长策略连系市场特征、客户需求、产物定位等要素提出本项目全体成长策略。对峙快销的根基准绳对峙立异与支流并存对峙品牌与利润并重对峙快销为本项目总体开辟的根基准绳对峙品牌价值延续与项目开辟利润并重两者彼此依存相辅相成对峙以市场支流为主导在支流的根本上恰当立异最大化合适市场需求、规避立异风险项目定位意象项目全体定位肥东首席英伦风情典型社区绅士情怀典型糊口*焦点客户弥补客户远期客户远期客户()来自合肥、龙岗地域的挤出型客群置业特征:首置型需求需求产物:平米接管总价:万焦点客户()来自肥东乡镇的进城置业客户、首置群体置业特征:首置型需求需求物业:平米接管总价:万以下项目客群定位按照市场客群特征与项目成长方针本项目客群定位采纳“引领支流、多元吸纳”策略实现客户范畴的全方位拉伸。弥补客户()肥东县城当地的价钱挤出型客群置业特征:首置、首改型需求需求产物:平米接管总价:万PART物业成长建议本体研判周边情况阐发项目四至:北侧为产区、南侧为东方花圃小区、西南侧为厂房、东侧为回迁安设小区。北侧:为电气厂区本案北侧设置物业对该厂区根基无影响要素东侧:为回迁安设小区本案沿街设置贸易有必然客群包管南侧:为东方花圃高层对本案南侧区域设置物业有严峻影响西南侧:为绿化景观公司以及龙岗机械对本案影响较小北侧东侧西南侧南侧本体研判经济目标阐发项目用地位于合肥市区和肥东县城交代处紧邻主干道包公大道灵通性较好项目容积率优良但扣除内部道路后现实R达到且内部道路将用地划分为三块用地。目标备注用地面积㎡(亩)亩用地性质栖身建筑高度M≤建筑高度≤M容积率扣除内部道路后现实R建筑密度≤地面泊车率<禁止采用地下机械泊车用地开辟要求、新建栖身区充电桩规划配建节制比例不小于总规划泊车数的。、架空层总面积不宜小于栖身建筑底层总面积的。、严禁在住房下设置贸易门面能够按照动静分手准绳规划扶植贸易内街或扶植大型独栋贸易。、代建的规划歧路用地参与目标均衡不再供给其他奖励政策。本体研判物业功能分区根据项目本体、容积率目标将项目用地分为三块力图构成一个物业功能合理的社区最大化规避用地前提对物业落位的限制。北侧区域:北侧区域地块朴直适合将两块用地整合操纵。南侧区域:南侧区域地块狭长且南侧东方花圃高层对南侧用地影响较大因而将南侧区域独立设置。规划结构研究物业方案拔取层层组合体例层层组合体例物业方案拔取对比根据用地限制、R目标、肥东全体市场环境阐发总结将本案物业形态设置为:层层组合形式、层层组合形式。规划结构研究物业方案拔取根据用地限制、R目标、肥东全体市场环境阐发总结将本案物业形态设置为:层层组合形式、层层组合形式。劣势:物业结构全体合理而且合适市场畅销支流物业层区域满足日照要求全体天际线合适当局要求层区域全体空间感强烈产物溢价能力有助提拔劣势:产物溢价能力略逊于小高层产物劣势:小高层产物市场稀缺产物溢价能力高劣势:层区域南侧为东方花圃F、F产物可能会对项目全体抽象有一点影响受层区域全体进深影响该区域北侧贸易街将无法实现层层层层物业方案拔取规划结构研究物业方案拔取根据用地限制、R目标、肥东全体市场环境阐发总结将本案物业形态设置为:层层组合形式、层层组合形式。层层层层物业类型单层面积单栋面积层数栋数总量高层大高层小型贸易贸易街室第占比:、贸易占比:物业类型单层面积单栋面积层数栋数总量小高层层大高层小型贸易贸易街室第占比:、贸易占比:规划结构研究物业方案表示层层层层规划结构研究园林系统阐发基于对肥东全体市场的调研以及对项目节制成本策略的总结本项目园林系统只需随支流、满足规划设想前提对架空层设置的要求即可。园林系统解读:从节制成本策略出发本案园林系统只需要随支流市场满足规划绿化率要求即可从对项目内部景观系统出发根据建筑的退让构成组团景观、同时根据用地的形态将项目设置一条地方景观轴贯穿栖身区域南北的地方景观轴(焦点景观)组团退让构成景观组团(景观延长空间)景观组团景观轴景观组团景观轴层层层层景观组团景观轴规划结构研究园林系统阐发架空层基于满足当局对架空层必需达到栖身建筑底层总面积的的要求同时在局部高价值区域设置架空层能够提拔项目全体的户外空间及提拔绿化率添加视觉通透感。架空层解读:设想前提通知书要求:架空层总面积不宜小于栖身建筑底层总面积的。架空层不得围合封锁或改变利用功能。目标要求:项目栖身建筑底层总面积为㎡架空层要求为㎡产物系统研究市场建筑气概梳理目前肥东室第物业市场支流建筑气概以偏新古典主义建筑气概为主。文一班师第宅锦源春天文一国际斌峰观邸斌峰御云府中凯聚龙湾世宏城市广场文一托斯卡纳肥东目前市场在售项目建筑气概梳理项目建筑气概文一国际ARTDECO锦源春天新古典斌峰御云府新古典斌峰观邸新古典文一班师第宅ARTDECO中凯聚龙湾新古典金色地带新古典文一托斯卡纳ARTDECO世宏城市广场新古典产物系统研究建筑气概基于等项目本体的充实理解及对肥东市场建筑气概的全体梳理建议本项目高层以ARTDECO建筑气概为主高层以英伦建筑气概为主。F、层物业最能表现英伦气概的全体神韵英伦风情ARTDECO古典气概大高层物业可最大化表现ARTDECO建筑气概赐与城市感的冲击力AND项目全体抽象示意产物系统研究建筑气概英伦基于对项目全体调性的拔升及英伦建筑气概的理解建议将项目南侧地块物业设置成英伦建筑气概区别于市场其他同质化产物。产物系统研究建筑气概ARTDECO大高层建筑气概是基于对开辟企业在售项目标梳理及考虑设想前提通知书中要求该地块沿城市主干道应分析考虑建筑的高耸感因而拔取了ARTDECO作为大高层的建筑气概。产物系统研究户型设想要点高层产物配比连系市场现状以及项目本体产物阐发推导出项目各物业产物配比。小高层产物配比大高层产物配比产物成长标的目的:立异舒服附加值内容房房房房面积面积比赠送面积㎡㎡㎡㎡产物成长标的目的:舒服稀缺性内容房房面积面积比赠送面积㎡㎡产物成长标的目的:低公摊稀缺性内容房房面积面积比赠送面积㎡㎡产物系统研究产物落位建议南侧地块建议采用层产物户型面积节制在㎡边套采用房产物两头户采用房产物。产物系统研究产物落位建议南侧地块建议也可采用层产物户型面积节制在㎡边套采用舒服型房产物两头户采用紧凑型房产物。产物系统研究产物落位建议基于对项目产物的梳理及市场客户访谈对区域复式产物有必然需求可建议在南侧地块采用复式产物。产物系统研究产物落位建议大高层T产物重视产物的经济性边套次要以房为主两头套次要以房为主。产物系统研究产物落位建议大高层T产物重视产物的经济性边套次要以房为主两头套次要以房为主。产物系统研究产物落位建议大高层T产物重视产物的经济性边套次要以房为主两头套次要以房为主。产物系统研究产物落位建议大高层T产物重视产物的经济性边套次要以房为主两头套次要以房、房为主。产物系统研究产物落位建议大高层T产物重视产物的经济性边套次要以房为主两头套次要以房为主。文一系项目产物线梳理安徽文一投资集团前身为安徽瑞泰置业无限公司自年成立以来在董事长及全体员工的不懈勤奋下企业成长敏捷强大财产涉及地产开辟、建筑建材、房产参谋、物业办事、餐饮文娱、仓储物流、旅游度假及告白传媒等八大范畴。作为主停业务的地产开辟财产已成功构成三大产物线:“文一名门首府系列、文一名门华府、文一名门预府”系列首府御府华府文一目前产物最高端系列文一地产产物系列梳理仅此于首府的产物系列目前处于最低端产物系列平米平米平米平米平米平米产物特征文一国际项目以㎡三房为绝对主导面积赠送较大高附加值户型设想合理、操纵率高对两头户的采光、通透性的处置超越市场程度文一系项目产物线梳理文一国际文一国际产物次要以:层高层、大高层为主。平米平米平米市场特征文一班师第宅产物均为房设想三种户型均具备优良的通透性与采光结果同时通过面积赠送提高附加值文一系项目产物线梳理文一班师第宅文一班师第宅产物次要以:大高层为主。产物特征托斯卡纳小镇的产物方向紧凑设想一室一厅户型占领必然的比例两室两厅户型通过空中花圃进行面积赠送具有很高的性价比劣势三房户型重视朝南采光附加值也较高文一系项目产物线梳理文一托斯卡纳文一托斯卡纳产物次要以:多层、小层、高层为主。产物特征户型占领最大比重产物设想的立异之处在于内庭院的利用加强了两头户的通透性另一方面临空间细节的处置、制造小的储物室与壁橱加强了产物的适用性平米的房具有较大的赠送面积户型设想合理性价比很高文一系项目产物线梳理文一名门华府文一名门华府产物次要以:多层、高层为主。平米平米平米平米平米平米产物特征名门首府项目以平米三房为主户型均通过空中花圃赠送面积提拔附加值与性价比两头户采用平米两房设想三房朝南、采光结果好具有较高的性价比文一系项目产物线梳理文一名门首府文一名门首府产物次要以:别墅、高层为主。产物特征产物设想与名门首府较为类似以㎡三房为主两头户采用㎡两房设想文一系项目产物线梳理文一名门御府文一名门首府产物次要以:多层、高层为主。*产物特征六种户型现实上都属于两个户型的变种两头户为㎡三房边户为㎡三房㎡户型多一个北朝阳台文一系项目产物线梳理文一云河湾文一云河湾产物次要以:小高层、高层为主。**

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